Wohnung selbst vermieten: Tipps, Voraussetzungen und Checkliste

Do-It-Yourself Möbel und Co. sind seit Jahren angesagt. Doch gilt das auch fürs Vermieten? In diesem Artikel erhalten Sie wertvolle Tipps rund ums Wohnung Vermieten: über Voraussetzungen, die Sie erfüllen sollten, bis hin zur praktischen Checkliste.

Wohnung vermieten: Voraussetzungen, die Sie kennen sollten

Sie sind Eigentümer und möchten Ihre Wohnung selbst vermieten? In Städten wie Berlin macht der starke Andrang Glauben, schnurstracks Erfolg zu haben. Gerade als Anfänger sollten Sie jedoch zwei Grundsätze unbedingt verinnerlichen:

  1. Selbst vermieten kostet Zeit!
  2. Vermieten bindet langfristig!

1. Wohnung vermieten – Kosten- und Zeitfaktor

Der Gedanke klingt verlockend: Ihre Eigentumswohnung vermieten Sie auf eigene Faust und kassieren damit monatlich Miete – ganz ohne Arbeit! So einfach ist es jedoch nicht:

Buchhaltung und Steuer

Alljährlich erstellen Sie eine Nebenkostenabrechnung und kalkulieren, ob Ihr Mieter nachzahlt oder Geld zurück erhält. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf und sammeln Sie die Ausgaben und Einnahmen in einer Excel-Tabelle. Zur Erleichterung können Sie im Internet (zumeist kostenpflichtige) Software nutzen, die die Rechnerei für Sie übernimmt.

Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung, Anlage V. Versteuert werden die Einkünfte nicht, wenn sie – zusammen mit allen anderen Einnahmen – den gesetzlichen Grundfreibetrag unterschreiten. In der Regel gilt jedoch: Wohnung vermieten = Steuer entrichten.

Versammlungen

Als Vermieter einer Wohnungseinheit nehmen Sie regelmäßig an Eigentümerversammlungen teil. Dort diskutieren Sie über anstehende Renovierungsarbeiten, welche Konsequenzen die fehlerhafte Mülltrennung der Mieter hat und ob der Hauswart seinem Titel noch gerecht wird. Je mehr Eigentümer beteiligt sind, desto zäher können solche Versammlungen sein.

Reparaturen

Mit der regelmäßigen Nutzung einer Immobilie fallen auch Reparaturen an. Ein Hitzesprung im Fensterglas, ein defekter Wasserzähler, ein verstopfter Abfluss: All dies wird an Sie herangetragen, mit der Bitte, die Probleme schnellstmöglich – und in der Regel auf eigene Kosten – zu beheben.

2. Der Bindungsfaktor

Mietspiegel und -bremse

Miete ist gesetzlich geregelt. Dafür sorgen der Mietspiegel, also die ortsübliche Miete, und die sogenannte Mietpreisbremse. So können Sie eine maximal 20 Prozent höhere Miete verlangen, als der Mietspiegel vorsieht. Mit Mietpreisbremse sind es bis auf wenige Ausnahmen wie Neubauten maximal 10 Prozent.

Bei bestehenden Mietverhältnissen können Sie die Monatsmiete nicht aufs Geratewohl erhöhen. Somit sind Sie an eine nur wenig variable Summe gebunden. Apropos Miete:

Zahlungsverzug

Beim Überprüfen Ihrer Kontoauszüge stellen Sie fest, dass Ihr Mieter in Verzug ist. Und das seit zwei Monaten! Ganz so leicht lässt sich ein säumiger Mieter jedoch nicht abwimmeln. Sie müssen noch mindestens einen Monat warten, um ihm kündigen – und das gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

Fristlos können Sie kündigen, wenn ein außerordentlicher Grund vorliegt – zum Beispiel ständiger Zahlungsverzug. Zuvor müssen Sie Ihren Mieter jedoch schriftlich abmahnen. In besonders harten Fällen zieht der zahlungsunwillige Mieter trotz Kündigung nicht aus. Das kann bis zur Räumungsklage führen. Und Sie um viele Mieteinnahmen bringen.

Es ist deshalb unabdingbar, den richtigen Mieter zu finden. Wie Sie das tun, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnung vermieten: Checkliste zum perfekten Mieter

Die Suche nach einem guten Mieter kostet die meiste Zeit. Je professioneller die Suche, desto höher Ihre Chancen auf den Traummieter. Deshalb gilt fürs Wohnung vermieten: Checkliste Punkt für Punkt abarbeiten!

Mietpreis ermitteln

Für die Festlegung des Mietpreises müssen Sie sich mit dem Mietspiegel auseinander setzen. Das ist besonders beim Mieterwechsel wichtig. Orientieren Sie sich an einem alten Vertrag, kommt Ihnen das teuer zu stehen.

Auch vorm Mietwucher sollten Sie sich in Acht nehmen. Versuchen Sie Ihre Mieteinnahmen künstlich in die Höhe zu treiben, zum Beispiel durch Modernisierungen, kann Ihr Mieter vor Gericht ziehen. In Berlin gilt das seit 2019 als Ordnungswidrigkeit; es drohen Geldstrafen und Gefängnisaufenthalt.

Wer sicher gehen möchte, kann den Mietpreis über kostenpflichtige Portale im Internet oder unverbindlich von einem Immobilienmakler ermitteln lassen.

Exposé erstellen

Gute Fotos sind Gold wert. Machen Sie diese bei Tageslicht und mit einer guten Kamera. Schießen Sie lieber viele Fotos und wählen Sie später die besten aus. Für besonders gute Ergebnisse können Sie einen professionellen Fotografen engagieren. Immobilienmakler erstellen darüber hinaus praktische Rundgang-Videos.

Neben allen wichtigen Angaben wie Mietpreis, Quadratmeterzahl und Etage erhöht ein emotionales Exposé Ihre Chancen. Gehen Sie auf die Vorzüge wie abgezogene Dielen ein, beschreiben Sie die Nachbarschaft, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und den schönen Park in der Nähe.

Verpflichtend ist seit 2014 übrigens auch der Energieausweis, den Sie bei der Hausverwaltung anfragen können. Ein Grundriss ist oft erwünscht. Auch hierfür gibt es Portale, über die Sie den Grundriss kostengünstig vermessen lassen können.

Anzeige schalten

ImmobilienScout und Co. sind praktisch und beliebt. Darüber hinaus gibt es Webseiten, auf denen potentielle Mieter Gesuche einstellen können. Wenn Sie eine Anzeige schalten, müssen Sie diese auch verwalten. Je älter die Anzeige, desto seltener wird sie gefunden. Wenn nur wenige Anfragen eintreffen, sollten Sie die Anzeige neu schalten.

Anfragen verwalten

Wenn Sie mit vielen Anfragen rechnen, ist eine spezielle E-Mail-Adresse sinnvoll. Ihre Telefonnummer sollten Sie lieber nicht veröffentlichen. Erstellen Sie eine E-Mail-Vorlage mit Selbstauskunft für Bewerber. So trennen Sie die Spreu vom Weizen. Wer die Selbstauskunft gar nicht oder unvollständig ausfüllt, gehört aussortiert. Wessen Einkommen die Monatsmiete kaum übersteigt oder wer zu viert in Ihrer Einzimmerwohnung leben möchte, ebenfalls.

Besichtigungen durchführen

Alle vielversprechenden Bewerber können Sie zum Besichtigungstermin einladen. Schneller geht eine offene Besichtigung. Gerade in Berlin kann die Zahl der Besucher jedoch überhandnehmen. Fürs persönliche Kennenlernen und Fragen bleibt wortwörtlich kaum Luft.

Einzelbesichtigungstermine sind zeitraubender. Allerdings gibt Ihnen das mehr Gelegenheit, potentielle Mieter einzuschätzen. Schließlich gehen Sie bald eine langfristige Bindung miteinander ein.

6. Bonität prüfen

Die Zahlungsmoral des Mieters ist wichtigstes Kriterium. Für die Bewerberprüfung sollten Sie deshalb mehr Filter als einen guten Vibe auf der Besichtigung festlegen. Verlangen Sie nach der Schufa-Auskunft, einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Einkommens- bzw. Gehaltsnachweisen.

7. Traummieter kontaktieren

Sie haben ihn gefunden? Dann warten Sie nicht zu lange mit Ihrer Antwort. Gerade in Berlin haben Bewerber viele Feuer im Ofen. Stellen Sie eine Top 3 auf. So können Sie auf jemand anderes zurückgreifen, wenn Ihr Favorit schon vergeben ist.

8. Mietvertrag aufsetzen

Zu einem guten Mietverhältnis gehört ein niet- und nagelfester Mietvertrag. Vorlagen aus dem Internet sind praktisch, müssen aber gründlich geprüft und angepasst werden. Denken Sie an eine transparente Aufstellung der Nebenkosten und kritische Punkte wie Untervermietung und Haustiere. Ein Fachanwalt oder ein professioneller Immobilienberater helfen weiter.

9. Übergabeprotokoll erstellen

Ist der Vertrag unterzeichnet und das Einzugsdatum festgelegt, können Sie die Übergabe durchführen. Dafür müssen die Anzahl der überlassenen Schlüssel notiert, Zählerstände abgelesen und etwaige Mängel protokolliert werden.

Am Ball bleiben

Geschafft! Sie können sich endlich zurücklehnen. Mitnichten: Kontrollieren Sie regelmäßig Ihre Kontoauszüge, reagieren Sie zeitnah auf Anfragen Ihres Mieters und nehmen Sie Termine zur Eigentümerversammlung wahr. Alle anderen Ärgernisse wie Rechtsstreits bleiben Ihnen mit der Checkliste zur Vermietung Ihrer Wohnung jedoch hoffentlich erspart!

Sie möchten Ihre Wohnung vermieten, privat dafür aber keine Zeit aufwenden? Immobilienmakler Alexander Werneburg und sein Team nehmen Ihnen die Arbeit gerne ab. Sprechen Sie uns noch heute an!

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