Möblierte Wohnung vermieten: Tipps & wichtige Infos

Die Rechnung ist leicht: Sie kaufen ein paar schicke Möbel, vermieten Ihre Wohnung teuer unter und machen ordentlich Profit. Wer eine möblierte Wohnung vermieten möchte, sollte sich zuvor jedoch schlau machen. Mit einer Milchmädchenrechnung wirtschaftet es sich selten gut.

In diesem Artikel erfahren Sie, was „möbliert“ überhaupt bedeutet, wie viel Miete Sie verlangen können und warum Sie sich gut absichern sollten.

Möblierte Wohnung: Vermieten auf Zeit

Ob Pendelei, Sabbatjahr oder Auslandssemester: Wer lange nicht zuhause ist, kann die möblierte Wohnung vermieten und Kosten sparen. Noch profitabler ist die möblierte Eigentumswohnung: je luxuriöser das dafür angeschaffte Mobiliar, desto höher der Mietaufschlag. Doch was gilt eigentlich als möbliert?

Die Bereitstellung von Möbeln verrät schon das Wort. Neben Kleiderschrank, Bett und Esstisch gehören aber auch Vorhänge, Lampen und die Waschmaschine dazu. Geschirr und Besteck werden allerdings nicht mitgezählt.

So ermitteln Sie die Mietkosten

Ist Ihre Wohnung über 50% eingerichtet, gilt sie als vollmöbliert und darf entsprechend teurer vermietet werden. Zur Ermittlung der Miete können Sie die folgende Rechnung nutzen:

(Neuwert der Möbel / 10 Jahre Nutzungsdauer) x Anzahl Restjahre. Davon 2 Prozent Zeitwert = monatlicher Aufpreis

Es wird von zehn Jahren Nutzungsdauer ausgegangen. Haben Sie Ihre Möbel gerade erst gekauft, ergibt das 10 x 10 Jahre. Wurden die Möbel schon drei Jahre genutzt, beträgt die Anzahl der Restjahre sieben. Der Wertverlust der Möbel wird auf jährlich 2 Prozent angesetzt.

Also zum Beispiel:

(5.000 Euro Neuwert / 10 Jahre) x 10 Jahre = 5000 Euro x 0,02 = 100 Euro

(5.000 Euro Neuwert / 10 Jahre) x 7 Jahre = 3.500 Euro x 0,02 = 70 Euro

Das heißt, Sie können im ersten Jahr insgesamt 1.200 Euro mehr Miete verlangen. Mit drei Jahren Nutzungsdauer wären es 840 Euro. Nach zehn Jahren gelten Möbel als abgeschrieben.

Möblierte Wohnung vermieten: Berlin hat Sonderregelungen

Diese Rechnung – das Berliner Modell genannt – beruht auf einem Urteil des Berliner Landgerichts. Eine einheitliche Regelung auf Bundesebene gibt es nicht.

Mietzuschlag und aktuelle Miete ergeben den neuen Mietpreis. Wenn Eigentümer die möblierte Wohnung erstmalig vermieten, müssen sie sich am lokalen Mietspiegel orientieren. Achtung: In Berlin gilt die Mietpreisbremse! Ein ortskundiger Immobilienmakler hilft Ihnen gerne bei der Berechnung.

Möblierte Wohnung vermieten: Steuern zahlen und Kosten absetzen

Egal, ob Sie eine leere oder eine möblierte Wohnung vermieten: Steuern auf Ihre Einkommen zahlen Sie in beiden Fällen. Bei der möblierten Wohnung können Sie das Inventar als Werbungskosten geltend machen. Alles, was ursprünglich weniger als 800 Euro netto gekostet hat, dürfen Sie vollständig absetzen. Ab 800 Euro schreiben Sie linear ab.

Manch einer ist versucht, besonders teure Einrichtungsgegenstände anzuschaffen. Empfehlenswert ist das jedoch nur, wenn Sie die möblierte Wohnung langfristig vermieten können. Anfänger oder Unentschlossene sollten zuerst lieber weniger ins Mobiliar investieren. Bewohnen Sie die Wohnung kurze Zeit später (wieder) selbst, können Sie die Kosten weder absetzen, noch auf den Mieter umlegen.

Möblierte Wohnung vermieten: Hausratsversicherung für Mieter keine Pflicht!

Wer eine leere Wohnung bezieht, legt sich in der Regel eine Versicherung für den eigenen Hausrat zu. Das sichert zum Beispiel gegen Diebstahl oder Feuer ab. Als Vermieter einer möblierten Wohnung sind Sie jedoch am Zug. Handelt es sich doch um Ihren eigenen Hausrat, der durch andere genutzt wird.

Und was, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt? Wären Sie dann aus dem Schneider?

Selbstverständlich können Sie Ihrem neuen Mieter die Vorzüge einer privaten Haftpflichtversicherung offenlegen. Verlangen dürfen Sie es jedoch nicht. Darüber hinaus muss Ihr Mieter Möbel im Schadensfall nicht ersetzen – er zahlt ja schon die Nutzungsgebühr.

Aus diesem Grund sollten Sie noch heute eine Hausratversicherung abschließen. Je nach Anbieter und Versicherungsumfang liegt der Jahresbeitrag bei unter 100 Euro. Eine lohnende Investition! Zumal Sie die Kosten auf Ihren Mieter umlegen können.

Möblierte Wohnung vermieten: Tipps für den Vertragsabschluss

Einrichtungsgegenstände machen Wohnraum erst gemütlich. Das gilt schon bei der Vermarktung. Je mehr Sie Ihre Wohnung „herausputzen“, desto höher Ihre Erfolgschancen.

Setzen Sie Ihre Wohnung mithilfe des sogenannten Home Staging in einen Kontext.

Platzieren Sie ein paar Zeitschriften und Bücher auf dem Couchtisch. Richten Sie ein luxuriöses Frühstück in der Küche her. Oder stellen Sie einen edlen Wein im Sektkühler neben das Bett.

Waren Sie bei der Mietersuche erfolgreich, geht es nun ans Eingemachte. Praktisch ist eine Inventarliste aller Mietgegenstände. Mithilfe von Fotos lässt sich der aktuelle Zustand dokumentieren. Für pflegeintensive Möbel können Sie im Vertrag Hinweise zur Handhabung festlegen.

Etwas liegt Ihnen besonders am Herzen? Dann bringen Sie es lieber woanders unter. Zum einen dürfen Untermieter Möbelstücke eigenhändig entfernen – und da kann trotz ordnungsgemäßer Lagerung schon mal was kaputt gehen. Zum anderen ersetzt Ihnen auch die Versicherung das seltene Erbstück nicht.

Zu guter Letzt: Denken Sie an die Kaution! Die darf wie bei unmöbliertem Wohnraum maximal drei Nettokaltmieten betragen und schafft zusätzliche Sicherheit.

Für mehr Tipps und Informationen steht Ihnen Immobilienmakler Alexander Werneburg gerne zur Verfügung.

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