Grunderwerb – Wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen & umgehen

Wer Grund erwirbt, muss Steuern zahlen. Ausnahmslos? Erfahren Sie hier, wie die  Grunderwerbsteuer der jeweiligen Bundesländer variiert, ob Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können und was im Falle einer Schenkung passiert.

Ein guter Grund für Steuern?

Egal, ob Sie ein Haus mit Grundstück erwerben, ein Grundstück allein oder einen Grundstücksanteil kaufen – Sie zahlen eine Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Kaufpreis und gehört damit zu den Nebenkosten, die Sie fest ins Budget einplanen sollten.

Sobald der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde, wird er ans für Sie zuständige Finanzamt geschickt. Im Anschluss erhalten Sie den Steuerbescheid mit der festgesetzten Steuer für Ihren Grundstückskauf. Die Grunderwerbsteuer muss in der Regel vier Wochen nach Erhalt des Bescheids entrichtet werden. Erst dann können Sie sich als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Die Grunderwerbsteuer ist Verkehrssteuer zur Besteuerung einer Güterübertragung und wird durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Einen einheitlichen Steuersatz auf Bundesebene gibt es nicht. Wie viel Steuern Sie zahlen, hängt also nicht nur vom Kaufpreis, sondern auch von Ihrem Standort ab.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer unterscheiden sich im Steuersatz

Die 16 Bundesländer Deutschlands haben unterschiedliche Steuersätze. Je nachdem, wo Sie ein Grundstück erwerben, kann der Steuersatz aktuell 3,5 Prozent bis hin zu 6,5 Prozent betragen. Zu den Spitzenreitern gehören Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier sind die Steuersätze fast doppelt so hoch wie in Bayern und Sachsen.

In den letzten zehn Jahren haben bis auf eben diese beiden Länder alle Bundesländer den Steuersatz um teilweise 1,5 Prozentpunkte erhöht. Hier ist es also wichtig, immer auf dem neuesten Stand zu bleiben. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer berechnen möchten, können Sie die aktuelle Tabelle für 2019 nutzen. Eine Beispielrechnung veranschaulicht die unterschiedlich hohen Steuersätze der jeweiligen Länder.

Bundesland Steuersatz 2019 Beispielrechnung mit 150.000 EUR Kaufpreis
Baden-Württemberg 5,00% 7.500 EUR
Bayern 3,50% 5.250 EUR
Berlin 6,00% 9.000 EUR
Brandenburg 6,50% 9.900 EUR
Bremen 5,00% 7.500 EUR
Hamburg 4,50% 6.750 EUR
Hessen 6,00% 9.000 EUR
Mecklenburg-Vorpommern 5,00% 7.500 EUR
Niedersachsen 5,00% 7.500 EUR
Nordrhein-Westfalen 6,50% 9.900 EUR
Rheinland-Pfalz 5,00% 7.500 EUR
Saarland 6,50% 9.900 EUR
Sachsen 3,50% 5.250 EUR
Sachsen-Anhalt 5,00% 7.500 EUR
Schleswig-Holstein 6,50% 9.900 EUR
Thüringen 6,50% 9.900 EUR

Können Sie sich die Grunderwerbsteuer sparen?

Wer Steuern hört, denkt vermutlich gleich ans Sparen. Gibt es einen Weg, die Grunderwerbsteuer zu sparen oder gar zu umgehen? Und was ist mit der Steuererklärung? Können Sie die  Grunderwerbsteuer absetzen? Gehen wir eins nach dem anderen durch.

Lässt sich Grunderwerbsteuer umgehen?

Die gute Nachricht zuerst: Bei der Grunderwerbsteuer wird ein Freibetrag von 2.500 Euro gewährt. Kaufen Sie ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil für bis zu 2.500 Euro, müssen Sie den Grundstückserwerb nicht versteuern. Wer generell mit wenig auskommt, spart sich also auch die Steuer. Die Ersparnis beläuft sich allerdings nur auf maximal 162,50 Euro.

Leider können die wenigsten von diesem Freibetrag profitieren, da Grundstückspreise – vor allem mit einer Immobilie darauf – weit darüber liegen. Zumal Kaufpreise über 2.500 Euro komplett versteuert werden. Das heißt, die 2.500 Euro werden für die Besteuerung nicht vom Kaufpreis abgezogen.

So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen

Freiberufler und Selbstständige können die Grunderwerbsteuer absetzen. Voraussetzung ist, dass sie das Grundstück bzw. die Immobilie darauf gewerblich nutzen und darüber ihre Einkünfte erzielen.

Wenn Sie das Grundstück zum Beispiel als Ackerland nutzen oder ein Bed & Breakfast führen, können Sie die Steuer in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Leben Sie und Ihre Familie dort einfach nur, wird es mit dem Absetzen leider nichts.

Grunderwerbsteuer: Schenkung und Erbe gesondert geregelt

Immerhin werden Doppelbesteuerungen ausgeschlossen. So ist der Grunderwerb von der Umsatzsteuer, im Volksmund auch Mehrwertsteuer genannt, befreit. Darüber hinaus fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn Sie ein Grundstück erben. Hier greift bereits die Erbschaftssteuer – vorausgesetzt, der Freibetrag wird überschritten.

Doch Achtung: Im Bürgerlichen Gesetzbuch spielt Blutsverwandtschaft eine untergeordnete Rolle. Vielmehr geht es um die Linie der Verwandtschaft. Als Ehepartner zahlen Sie für ein geerbtes Grundstück keine Grunderwerbsteuer. Erben Sie das Grundstück Ihrer Eltern bzw. Großeltern wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer erhoben. Bruder und Schwester hingegen sind in ungerader Linie miteinander verwandt. Die Grunderwerbsteuer können Geschwister deshalb leider nicht umgehen.

Bei Schenkungen unter Lebenden fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls weg, da bereits eine Schenkungssteuer erhoben wird. Wichtig zu beachten ist, ob die Schenkung unter Auflagen erfolgt – zum Beispiel mit Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht. Hierfür sollten Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen, um etwaige Fallstricke zu vermeiden.

Mit diesen Tipps die Grunderwerbsteuer sparen

Sollten Sie Grund ganz regulär durch einen Kauf erwerben, gibt es nicht viele Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Ein paar Tricks könnten jedoch dabei helfen, zumindest einen Teil der Steuer zu sparen.

Tipp 1: Grundstück und Haus gesondert kaufen

Je kleiner der Kaufpreis, desto geringer die Steuer. Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück ohne Immobilie, wird sich das auch positiv auf die Grunderwerbsteuer auswirken. Oft sind es die Immobilien, die den Kaufpreis in die Höhe treiben. Diese Option ist natürlich nur dann von Vorteil, wenn Sie entweder selbst bauen möchten oder von Vorhinein keine Immobilie brauchen.

Tipp 2: Mobile Gegenstände aus der Rechnung nehmen

Glücklicherweise können Sie per definitionem vorhandene, bewegliche Einrichtungsgegenstände wie teure Einbauküchen, Mobiliar, Gartenlauben u.v.m. aus der Rechnung nehmen. Für die Besteuerung interessant sind nur das Grundstück und die Immobilie selbst, da sie nicht entfernt und ersetzt werden können. Die Einbauküche hingegen schon!

Tipp 3: Nach Bundesland entscheiden

Sie leben aktuell in Thüringen und überlegen ein Grundstück zu kaufen? Könnten Sie sich auch vorstellen, die Suche ins Nachbarland Sachsen zu verlegen, nahe der Grenze? Hier fallen statt 6,5 Prozent nur 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Je nach Kaufpreis kommt da eine stattliche Summe zusammen.

Fragen? Sprechen Sie uns an!

Wer ein Haus oder ein Grundstück erwirbt, kann sich auf Post vom Finanzamt freuen. In den meisten Fällen kommen Sie um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Ein Fachanwalt oder das Team rund um Alexander Werneburg berät Sie gerne und ausführlich in all Ihren Anliegen rund um den Grunderwerb.

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