Die Kappungsgrenze – Was ist das und wie berechnet man sie?

Die Kappungsgrenze hat eine wichtige Bedeutung für Vermieter und Mieter in Bezug auf Mieterhöhungen. Laut § 558 Absatz 3 BGB gilt Folgendes:

• Bei Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen.
• Der Satz beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist – sprich in Ballungsgebieten wie Berlin.
• Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete für maximal 5 Jahre zu bestimmen.

Folgendes Rechenbeispiel soll dies verdeutlichen:

Herr Schröder wohnt in einer Wohnung in Berlin. Am 08.09.2015 betrug die Miete 7,00 €/m², als ihm ein Mieterhöhungsverlangen einging, laut dem er ab dem 01.12.2015 7,50 €/m² Miete bezahlen muss. Herr Schröder stimmt dem zu. Am 10.05.2017 erhält er ein weiteres Mieterhöhungsverlangen, laut dem die Miete ab dem 01.08.2017 erneut steigt – auf 8,20 €/ m². Diese zweite Mieterhöhung ist nicht gerechtfertigt, denn Herr Schröder wohnt in einem Ballungsgebiet, wo die Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren gilt.

Die Ausgangsmiete vom September 2016 in Höhe von 7,00 €/m² bildet hierbei die Grundlage der Berechnung: 7,00 €/m² zzgl. 15 % = 8,05€/m²

Die Kappungsgrenze ist also bei einem Quadratmeterpreis von 8,05 € erreicht, somit ist die Erhöhung auf 8,20 € unzulässig.