Sie möchten Ihr eigenes Gemüse anbauen oder dem Großstadtlärm entfliehen? Mit einem Pachtvertrag für ein Grundstück kommen Sie Ihrem Traum ein Stückchen näher. Und zwar ohne große Summen auszugeben. In diesem Artikel erfahren Sie, was genau eine Pacht ist, welche Objekte Sie pachten können und warum Sie beim Pachtvertrag zum Beispiel die Kündigungsfrist beachten sollten.
Man sieht ihn von der Ringbahn aus, spaziert an ihm vorbei oder verbringt laue Sommerabende in ihm: Der Schrebergarten gehört zum Leben vieler Berliner. Über 80.000 Parzellen gibt es in der Hauptstadt, sie machen drei Prozent der gesamten Fläche Berlins aus. Die meisten Schrebergärten sind Pachtgärten. Das heißt, der Eigentümer (Verpächter) stellt jemandem (Pächter) durch einen Pachtvertrag seinen Garten zur Verfügung.
Der Pachtgarten ist nur eines von vielen Beispielen. Sie können auch eine Gastwirtschaft, ein Gewässer zum Fischen, ein Stück Wald für die Jagd, eine Imkerei, einen Acker und selbst eine Softwarelizenz pachten. All diese Beispiele haben eines gemeinsam: Sie können gewerblich genutzt werden.
So lässt sich auch der Unterschied zum Mieten erklären. Wenn Sie einen Pachtvertrag für landwirtschaftliche Grundstücke wie zum Beispiel eine Obstwiese haben, können Sie Äpfel und Kirschen pflücken und anschließend verkaufen. Wäre die Wiese gemietet, dürften Sie die Obstbäume lediglich zum Anbringen Ihrer Hängematte oder als Schattenspender nutzen.
Im Unterschied zum Mieter kann ein Pächter also nicht nur die Fläche selbst, sondern auch das dort vorhandene Inventar nutzen und damit wirtschaften. Das ist besonders praktisch, wenn Sie beispielsweise ein Restaurant führen möchten, aber nicht das nötige Kapital haben. Statt jahrelang Kredite abzuzahlen, können Sie eine bereits bestehende Gaststätte mitsamt Einrichtung und Personal pachten.
Da der Pächter den Betrieb führt, bleiben die Gewinne auch in seiner Hand. Er hat jedoch weniger Gestaltungsmöglichkeiten und muss sich genau an vertragliche Bestimmungen halten. Was einen Pachtvertrag ausmacht und wie er sich vom Mietvertrag unterscheidet, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Die Paragrafen 581 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bilden die rechtliche Grundlage des Pachtvertrags. Zusätzlich dazu gelten je nach Nutzungsart noch weitere Gesetze: das Bundeskleingartengesetz für Pachtgärten, das Bundesjagdschutzgesetz für Jagdpachten usw. Es können auch Bestimmungen für Mietverträge genutzt werden, allerdings nicht für Landpachten. Diese bilden in vielen Punkten eine Ausnahme.
Der Pachtvertrag kann laut BGB mündlich geschlossen werden, da er keiner besonderen Form bedarf. Er sollte aber besser schriftlich aufgesetzt werden – gerade, wenn es um detaillierte Vorgaben zur Betriebsführung oder Schönheitsreparaturen geht. Ein weiterer Stolperstein: Mündlich geschlossene Pachtverträge verlängern sich automatisch nach zwei Jahren auf unbestimmte Zeit – mit der gesetzlich festgelegten Kündigungsfrist von 24 Monaten.
Der Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag in vielerlei Hinsicht. Der Verpächter verlangt einen Pachtzins für die Nutzung, legt die Betriebskosten auf den Pächter um und kümmert sich um die generelle Instandhaltung. Der Pächter nutzt das Eigentum des Verpächters, verpflichtet sich zur Sorgfalt und ersetzt Inventar im Schadensfall. Es gibt jedoch eine Reihe von Unterschieden:
Der Pachtzins kann monatlich oder jährlich gezahlt werden. In vielen Fällen wird eine genaue Summe festgelegt. In manchen Fällen lohnt es sich jedoch, den Pachtzins abhängig vom Umsatz zu machen. Erlebt ein Pächter zum Beispiel eine Flaute, kann ihn ein geringer Pachtzins entsprechend entlasten. Der Verpächter wiederum profitiert von einem besonders ertragreichen Monat.
Während Mieter über regelmäßige Mieterhöhungen stöhnen, dürfen Pächter aufatmen. Der Pachtzins darf während der Vertragsdauer nicht erhöht werden, es sei denn, es wurde im Vertrag explizit etwas anderes vereinbart. Eine Ausnahme bildet der Landpachtvertrag: Hier dürfen Verpächter den Pachtzins alle zwei Jahre erhöhen – vorausgesetzt, die Bedingungen haben sich gravierend verändert.
Wer ein halbes Jahr nach Australien geht und in der Zeit seine Wohnung untervermieten möchte, kann beim Vermieter um Erlaubnis bitten. Nicht so beim Pachtvertrag: Sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt wurde, dürfen Pächter nach § 589 BGB bei längerer Abwesenheit oder Krankheit nicht an Dritte weiterverpachten.
Pachtverträge können befristet oder unbefristet sein. Ein befristeter Vertrag endet zum festgelegten Datum, wenn er nicht bereits verlängert wurde. Sowohl Pächter als auch Verpächter können einen unbefristeten Pachtvertrag kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel sechs Monate und kann nur zum Ende des Pachtjahres erfolgen. Für Landpachtverträge gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.
Der Verpächter darf den Pachtvertrag außerordentlich kündigen, wenn der Pächter den Pachtzins seit mehr als drei Monaten nicht gezahlt hat oder ein anderer wichtiger Grund vorliegt. Dazu zählt auch der Tod des Pächters.
In diesem Falle dürfen sowohl seine Erben als auch der Pächter den Vertrag innerhalb eines Monats zum Quartalsende kündigen. Die sechsmonatige Kündigungsfrist bleibt bestehen. Ein Pachtvertrag für Landwirtschaft kann selbst im Todesfalle des Pächters nicht vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt werden. Grund hierfür ist die besonders lange Vertragsdauer von Landpachtverträgen.
Verkauft der Verpächter sein Grundstück oder den Betrieb, ist das für den Pächter laut Gesetz kein außerordentlicher Kündigungsgrund. Der Pachtvertrag geht automatisch an den neuen Eigentümer über und kann nur innerhalb der gesetzlichen Fristen durch den Pächter gekündigt werden.
Der Pachtvertrag kann in verschiedenen Bereichen Anwendung finden und bringt viele Vorteile mit sich. Wer sich vom Betrieb zurückziehen möchte, ohne das Geschäft oder den Garten aufzugeben, kann einen Pachtvertrag abschließen. Der Pächter wiederum muss keine großen Summen investieren und kann ohne viele Umwege ertragreich wirtschaften.
Anders als bei Mietverträgen gelten für Pachtverträge jedoch längere Kündigungsfristen und oft sehr genaue Vorgaben für den Pächter. Sie sollten sich deshalb vor Vertragsabschluss ausreichend informieren und fachmännisch beraten lassen. Wir unterstützen Sie gerne!
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