Eigentum verpflichtet – auch zum Eintrag ins Grundbuch. Egal, ob Sie ein Grundstück gekauft, geerbt oder als Geschenk erhalten haben – nur mit Grundbucheintrag sind Sie rechtmäßiger Eigentümer. In diesem Artikel haben wir alles rund um den Grundbucheintrag wie Dauer, Kosten und vieles weitere für Sie zusammen gefasst.

Wie alles begann...

Zugegeben: Der Begriff Grundbuch ist vielen Menschen neu. Wir kennen Schulbücher, führen Tage- und Haushaltsbücher, lesen Sachbücher und verreisen mit Taschenbüchern. Aber Grundbücher?

Tatsächlich reicht ihre Geschichte bis in die Antike zurück. Sogenannte Steuerkataster dienten damals zur Beschreibung von Liegenschaften. Genauere Formen nahm das Grundbuch im Mittel- und Hochmittelalter an. Es hieß dort Urbar oder Stadtbuch.

Ein direkter Vorfahre sind die um 1130 eingeführten Kölner Schreinsbücher. Sie gelten als älteste deutsche Grundbücher und bereiteten zusammen mit anderen Stadtbüchern den Weg für unser heutiges Grundbuch.

Gründe für den Grundbucheintrag: Erbe, Heirat oder Kauf

Ob Antike, Mittelalter oder Gegenwart: Neben der Beschaffenheit eines Grundstücks gibt der Grundbucheintrag vor allem Auskunft über den Besitzer. Denn wo Besitzverhältnisse nicht ausreichend geklärt sind, kann es zu Verwirrung oder gar Streit kommen.

Denken Sie nur an Ihren Nachbarn, der seine Hecke auf Ihrem Grundstück gepflanzt hat – in der Absicht, seinen eigenen Garten um ein paar Zentimeter zu vergrößern. Ohne einen Blick ins Grundbuch hätten Sie diese Frechheit wahrscheinlich nicht bemerkt.

Glücklicherweise kommt das Grundbuch für solche Streitigkeiten eher selten zum Einsatz. Der Gang zum Grundbuchamt geht zumeist mit einer Änderung der Eigentumsverhältnisse einher.

Sie haben geheiratet? Dann sollte im Grundbucheintrag der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin aufgenommen werden. Ein Elternteil ist verstorben? Im Grundbucheintrag wird der Erbe als neuer Eigentümer festgehalten. Sie möchten eine Immobilie kaufen? Dann können Sie im Grundbuch einsehen, ob eine Hypothek oder Grundschuld auf dem Grundstück lastet. Und wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, will auch die Bank einen Blick ins Grundbuch werfen.

Das Grundbuch dient also nicht nur der Erfassung von Grundbesitz. Als Erbe oder Käufer sichern Sie sich im Voraus ab, wenn Sie den Grundbucheintrag einsehen. Von der tatsächlichen Größe des Grundstücks, über Reallasten und Teilungserklärungen bis hin zu Hypotheken ist im Grundbuch alles notiert, was für Sie relevant ist.

Grundbucheintrag: Grundschuld, Eigentümer und Bestand

Jedem Grundstück ist ein eigenes Grundbuchblatt gewidmet. Der Eintrag ist in mehrere „Kapitel“ unterteilt:

• Die sogenannte Aufschrift beinhaltet allgemeine Infos wie Aktenzeichen des Blattes und Grundbuchbezirk.
• Das Bestandsverzeichnis verrät u. a. die vom Katasteramt erhobene Grundstücksgröße, Lage und Beschaffenheit sowie die Grundstücksnummer.
• In der ersten Abteilung wird der Eigentümer des Grundstücks genannt. Gibt es mehrere Eigentümer, werden im Grundbucheintrag alle Besitzer und entsprechende Regelungen wie prozentuale Anteile und Teilungserklärungen detailliert festgehalten.
• Die zweite Abteilung zählt Belastungen oder auch Beschränkungen des Grundstücks auf. Wegerechte zum Beispiel besagen, ob eine bestimmte Person das Grundstück überqueren darf – z. B. wenn ihr eigenes Grundstück nicht an der Straße, sondern hinter dem anderen Grundstück liegt. Gibt es mehrere Belastungen, folgt ihre Auflistung einer bestimmten Rangordnung.
• In der dritten Abteilung schließlich folgen die Grundschulden und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten.

Grundbucheintrag: Woher nehmen Sie die Infos?

Wenn Sie einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen oder einsehen möchten, müssen Sie ins dafür zuständige Amtsgericht bzw. Grundbuchamt gehen. Es gibt also nicht nur ein Grundbuch auf Bundesebene, sondern viele, viele Grundbücher auf Bezirksebene.

Einsicht ist nicht jedermann oder -frau gewährt. Sie müssen ein berechtigtes Interesse (z. B. als potentieller Käufer) oder eine Vollmacht (z. B. von einem Verwandten) vorweisen können. Möchten Sie den Eintrag online abfragen, sollten Sie die entsprechenden Nachweise direkt zur Hand haben.

Es geht nur mit Notar!

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchten, sollten Sie für den Eintrag ins Grundbuch einen Notar beauftragen. Der Notar merkt den Eigentümerwechsel beim Amtsgericht vor, sobald Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben. So stellen Sie sicher, dass Sie der alleinige Käufer sind – denn Sie sind beim Grundbuchamt als neuer Eigentümer bereits vorgemerkt.

Darüber hinaus muss der Kaufvertrag (oder der Erbschein oder Schenkungsvertrag) notariell beglaubigt worden sein. Andernfalls nimmt das Amtsgericht den Eintrag nicht vor. Der beglaubigte Kaufvertrag wird zwecks Ermittlung der Grunderwerbsteuer ans zuständige Finanzamt übermittelt.

Sobald die Steuer gezahlt wurde, erhalten Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Erst damit wird der Grundbucheintrag möglich.

Tipp: Insgesamt sollten Sie beim Grundbucheintrag mit einer Dauer von mehreren Wochen oder gar Monaten rechnen. Fangen Sie, wenn möglich, schon frühzeitig mit der Suche nach einem Notar an, um nervige Wartezeiten zu verkürzen.

Grundbucheintrag: Kosten & Rechner

Dass der Grundbucheintrag Kosten verursacht, steht außer Frage. Nebst Gebühren für den Eintrag selbst will auch der Notar bezahlt werden. In der Regel betragen die Kosten für den Grundbucheintrag 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Kaufsumme von 150.000 Euro müssten Sie also mit circa 2.250 Euro rechnen.

Pauschalisieren lässt sich hier leider nicht. Es könnten weitere Kosten hinzukommen, zum Beispiel durch Vollzugsgebühren o. Ä. Bei mehreren Eigentümern wie einer Eigentümergesellschaft werden selbstverständlich auch die Kosten anteilig berechnet. Alleinherrschaft lohnt sich also nicht immer.

Den Grundbucheintrag ändern oder löschen lassen

Die Beschaffenheit Ihres Grundstücks wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit nicht ändern. Etwaige Belastungen und Grundpfandrechte jedoch schon. Sie können den Grundbucheintrag ändern lassen, wenn zum Beispiel die Grundschuld abbezahlt wurde.

Das Amtsgericht löscht die Belastung dann vom Grundbucheintrag – allerdings nur, wenn der Kreditgeber die Schuldenfreiheit mit einer sogenannten Löschungsbewilligung quittiert hat. So ist alles auf dem neuesten Stand und der nächste Eigentümer weiß, dass es keine Grundschuld mehr gibt.

Auch eine Hochzeit bringt Veränderung. So sollten im Grundbucheintrag Ehepartner/in mitaufgenommen werden, besonders dann, wenn sich das Paar für die Zukunft absichern und Vermögenswerte klären möchte. Egal, weshalb Sie den Grundbucheintrag ändern – Kosten entstehen in jedem Fall, handelt es sich doch um einen weiteren Verwaltungsakt. 

Wir beraten Sie gerne!

Auch wenn das Grundbuch kein Bestseller ist – ohne das Register könnten Eigentumsverhältnisse, Grundstückseigenschaften und Belastungen nicht hinreichend geklärt werden. Kein Wunder also, dass die Menschheitsgeschichte schon früh damit anfing, diese Dinge amtlich zu notieren. Sollten Sie ein Haus mit Grundstück kaufen wollen, dann verlassen Sie sich nicht allein auf die Angaben des aktuellen Eigentümers. Ein Blick ins Grundbuch verrät alles, was Sie wissen müssen. Sie möchten mehr erfahren? Das Team von Werneburg Immobilien hilft Ihnen gerne weiter, zum Beispiel beim Verkauf Ihres Grundstücks!