Das Übergabeprotokoll: Wichtige Infos & kostenfreies Muster

Sie ziehen um oder vermieten bald selbst? Denken Sie unbedingt ans Übergabeprotokoll! Warum das so wichtig ist und welche Punkte hineingehören, erfahren Sie in diesem Artikel. Darüber hinaus erhalten Sie ein kostenloses Muster zum Download.

Dank Übergabeprotokoll Wohnung sicher beziehen

Haben Sie schon einmal ein Auto gemietet? Dann kennen Sie die Prozedur: Bevor es losgeht, inspizieren Sie den Wagen zusammen mit dem Mitarbeiter, notieren alle vorhandenen Schäden, die Tankfüllung und den Kilometerstand. Schließlich möchten Sie langwierige Diskussionen bei der Rückgabe vermeiden und die Kaution schnellstmöglich erstattet bekommen.

Genauso verhält es sich mit einer Mietwohnung. Wer ohne Protokoll einzieht, hat später das Nachsehen. Gesetzlich vorgeschrieben ist das Übergabeprotokoll nicht. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten deshalb auf die Anfertigung bestehen. So sichern sich beide Seiten für den Ernstfall ab und zahlen nicht für Schäden, die andere verursacht haben.

Das gehört ins Übergabeprotokoll: Schlüssel, Zählerstände & mehr

Das Übergabeprotokoll sollte vor dem Ein- bzw. Auszug, also bei der Schlüsselübergabe aufgesetzt werden. Haben beide Parteien unterzeichnet, ist das Protokoll gültig. Folgende Elemente sollten Sie berücksichtigen:

Für wen das Abnahmeprotokoll sinnvoll ist

Übergabeprotokoll: Wohnung oder Haus zur Miete

Das Übergabeprotokoll ist bei einem Haus zur Miete genauso sinnvoll wie bei der Mietwohnung.

Für Baumängel oder Schäden des Vormieters sollten Sie nicht geradestehen! Selbstverständlich ist das Übergabeprotokoll einer Wohnung auch für Vermieter Gold wert. Werden Schäden nicht protokolliert, müssen Sie früher oder später für die Reparatur aufkommen. Was nicht eindeutig dem Mieter zuzuschreiben ist, kann auch nicht über die Kaution geregelt werden.

Übergabeprotokoll für Haus und Grund

Auch Eigentümer sollten sich mit einem Übergabeprotokoll absichern. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie zusätzlich zu den oben genannten Punkten auch Garantien und Belege vorhandener Einrichtungsgegenstände und technischer Geräte anfordern. Diese Dinge gehen mit dem Kauf schließlich in Ihre Verantwortung über. 


Übergabeprotokoll: Gewerbe- und Büroflächen

Sie haben ein Geschäft und möchten dafür Gewerberäume mieten? Egal, ob Lagerhalle, Ladengeschäft oder Büroraum – auch hier sollten Sie Zählerstände und den Zustand der Räumlichkeiten schriftlich festhalten.

Ein spezielles Übergabeprotokoll für Gewerbe gibt es übrigens nicht. Sie können das Übergabeprotokoll Muster um besondere Gegenstände und Ausstattungsmerkmale des Gewerberaums einfach ergänzen.

Daran sollten Sie bei der Übergabe denken

1. Nehmen Sie sich Zeit

Planen Sie für die Erstellung des Übergabeprotokolls genug Zeit ein. Je entspannter Sie sind, desto mehr fällt Ihnen auch auf. Lassen Sie sich nicht beirren, wenn der Vermieter Druck macht. Schauen Sie genau hin, öffnen Sie Fenster, Schranktüren und Wasserhähne und vergessen Sie nicht den Keller.

2. Machen Sie Fotos

Dank Smartphone haben Sie hierfür nicht nur eine präzise Kamera zur Hand, sondern auch genügend Speicherplatz. Auch wenn Mängel schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, gehen Sie mit fotografisch dokumentierten Schäden auf Nummer Sicher.

3. Halten Sie Absprachen schriftlich fest

Sollte Ihr Vermieter eine Reparatur, Renovierungsarbeiten o. Ä. ankündigen, lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen. So können Sie Ihren Vermieter an die Absprache erinnern, falls auch Wochen nach Ihrem Einzug nichts dergleichen stattgefunden hat.

Bereiten Sie sich gut vor

Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, überprüfen Sie vor dem Abgabetermin Ihren Mietvertrag. Müssen bestimmte Schönheitsreparaturen von Ihnen übernommen werden? Auch sollte die Wohnung besenrein und leer sein. Je besser der Zustand der Wohnung, desto schneller die Übergabe und die Erstattung der Kaution.

Übergabeprotokoll Muster: Gegenstände und Mängel festhalten

Mit unserem Übergabeprotokoll Muster können Sie Mängel und Zählerstände genaustens protokollieren. Bei Bedarf passen Sie die Vorlage einfach nach Ihren Vorstellungen an.
Sollten Sie Fragen, zum Beispiel zur Betriebskostenabrechnung, haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme! 

Betriebskostenabrechnung – Auf diese 6+1 Dinge müssen Sie achten

Post von der Hausverwaltung? Die Betriebskostenabrechnung ist da! Wie jedes Jahr sitzen Sie vor der Aufstellung der einzelnen Posten und stoßen auf viele Unklarheiten.

Es ist an der Zeit, diese endlich zu beseitigen. Die Betriebskostenabrechnung im Einzelnen zu verstehen bringt klare Vorteile. Zum einen fühlen Sie sich dem Zahlenwirrwarr endlich gewachsen. Zum anderen könnten Sie die ein oder andere Ungereimtheit aufdecken. Fangen wir an.

Was sind Betriebskosten?

Wer nur Kaltmiete zahlt, müsste auf vieles verzichten, was ein Mietshaus wohnlich macht. Die Mülltonnen müssen geleert, das Treppenhaus gereinigt und gesetzliche Vorschriften wie Rauchmelder eingehalten werden. Ganz zu schweigen vom charmanten Hausmeister, der sich um den Garten kümmert.

All diese Leistungen werden über die Betriebskosten abgerechnet. Diese zahlen Sie zusätzlich zur Kaltmiete monatlich im Voraus. Allerdings beruht der Betrag auf einer Schätzung, meist in Hinblick auf das vorangegangene Jahr. Wirkliche Klarheit schafft erst die Betriebskostenabrechnung.

Grund- und Verbrauchskosten

Betriebskosten werden nicht nur nach dem eigenen Verbrauch abgerechnet. Es gibt einen Grundkostenanteil (basierend auf der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung) und einen Verbrauchskostenanteil (also Ihren tatsächlichen Verbrauch). Beide Anteile machen in der Regel jeweils 50 Prozent der Gesamtsumme aus.

Heizkosten gehören de facto nicht zu den Betriebskosten. Bei zentralbeheizten Wohnungen werden sie aber mit der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst. Heizkosten sind ein beliebtes Beispiel dafür, dass das Verhalten aller Mieter zählt. Statt zu heizen trägt der eine dicke Pullis, während der andere voll aufdreht und die Sommerkleidung anlegt. Dennoch muss unter Umständen auch der frierende Nachbar mehr zahlen, weil die Gesamtkosten gestiegen sind.

Gleiches gilt für die Mülltrennung. Wird nicht ordentlich nach Papier-, Rest-, Bio- und Plastikmüll getrennt, entstehen Mehrkosten – zum Beispiel, wenn die Müllabfuhr öfters anrücken muss, da der Restmüll ständig überquillt. Selbst wenn Sie vorbildlich trennen, kann es also sein, dass die Betriebskosten höher sind, weil einige Nachbarn die Mülltrennung weniger ernst nehmen.

Von Abfall bis Versicherung

Doch nicht nur das Verhalten der Mieter bestimmt die Betriebsausgaben. Zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten gehören auch die Grundsteuer, die Haftpflichtversicherung, die Abwassergebühr, der Hauswart, die Beleuchtung im Hausflur, die Beseitigung von Schnee und Laub auf den Gehwegen und der Kabelanschluss.

Wird beispielsweise die Prämie durch die Versicherungsgesellschaft erhöht, so steigen auch die Betriebskosten. Wurden Ratten im Keller entdeckt, muss der Kammerjäger gerufen und Gift ausgelegt werden. Diese Kosten werden dann auf die Mieter umgelegt, unter dem Posten „Schädlingsbekämpfung“.

Auch die Beschneidung eines Baums für mehr Lichteinfall in den unteren Etagen verursacht höhere Betriebsausgaben – selbst, wenn Sie im Dachgeschoss nichts davon merken. Doch Vorsicht: Hier muss vorher mindestens die Hälfte der Mieter zugestimmt haben! Falls Sie solch einen Sonderposten bemerken, sich aber an keine Unterschriftenliste o. Ä. erinnern können, sollten Sie Nachbarn oder die Hausverwaltung fragen.

Wichtig ist nämlich, dass die Betriebskosten im Mietvertrag transparent aufgeführt werden. Der allgemeine Begriff „Betriebskosten“ ist in Ordnung. Bei schwammigen Ausdrücken wie „Sonstige Ausgaben“ sollten Sie Vorsicht walten lassen und schon bei Abschluss des Mietvertrags nachhaken.

Denn es gibt Nebenkosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Darunter fallen u. a. Reparaturen durch den Hausmeister (dessen Gehalt Sie ja schon mitfinanzieren), Instandsetzungen oder auch Verwaltungskosten. 

Betriebskostenabrechnung: Guthaben oder Nachzahlung?

Ihr errechneter Anteil an den Gesamtausgaben wird dem gegenüber gestellt, was Sie an monatlichen Vorauszahlungen geleistet haben. Haben Sie weniger gezahlt als ausgegeben, müssen Sie für die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung leisten. Sind Ihre Vorauszahlungen höher, wird Ihnen Geld erstattet.

Idealerweise sollten die Betriebskosten für das neue Jahr angeglichen werden. Auch wenn Sie schlussendlich auf den selben Betrag kommen – es ist schmerzhafter, auf einen Schlag eine große Summe abzudrücken, als monatlich ein paar Euro mehr zu überweisen.

Betriebskostenabrechnung: Widerspruch einlegen?

Generell gilt: Ergibt sich aus Ihrer Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung, sollten Sie die  Betriebskostenabrechnung prüfen (lassen). Egal, ob die Abrechnung durch den Eigentümer oder die Hausverwaltung erfolgt – auch Vermieter sind nur Menschen und machen Fehler.

So kann es passieren, dass Kosten falsch abgerechnet werden. Übernimmt der Hauswart zum Beispiel auch die Gartenpflege, so dürfen die Kosten für die Gartenpflege nicht zuzüglich zum Gehalt auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus können Sie auch gegen unwirtschaftlich hohe Aufwendungen in der Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen.

Kommt Ihnen etwas Spanisch vor, sollten Sie die entsprechenden Belege anfordern. Als Mitglied eines Mietervereins können Sie zusätzlich einen Termin mit einem Fachanwalt ausmachen und die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen, bevor Sie an Ihren Vermieter herantreten.

Übrigens gilt für die Betriebskostenabrechnung laut Gesetz eine Frist. Der Vermieter muss Ihnen die Abrechnung bis spätestens 30.6. zuschicken. Sollten Sie dann noch Belege anfordern oder einzelne Posten offen sein, verlängert sich die Frist bis zum Jahresende. Hat der Vermieter bis zum 31.12. nichts vorlegen können, müssen Sie auch nicht zahlen. Ist aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben für Sie entstanden, können Sie dieses jedoch einfordern.

Die 6 wichtigsten Infos aus einen Blick

Noch einmal zusammengefasst: Bei der Betriebskostenabrechnung müssen Sie auf Folgendes achten:

  1. Die Betriebskosten setzen sich aus einem Grundkostenanteil und einem Verbrauchskostenanteil zusammen. Daher zahlen Sie anteilig auch für Dinge, die Sie nicht nutzen bzw. nicht verbrauchen.
  2. Nicht alle Betriebskosten dürfen auf die Mieter abgewälzt werden.
  3. Umlagefähige Nebenkosten sollten im Mietvertrag transparent aufgelistet werden. Prüfen Sie diesen Punkt vor Vertragsabschluss genau.
  4. Sie haben das Recht, Belege über einzelne Ausgaben auf Anfrage einzusehen.
  5. Die Betriebskostenabrechnung 2019 muss bis spätestens 31.12.2020 vollständig vorliegen, einschließlich angeforderter Belege. Mit Ablauf der Frist müssen Sie nicht zahlen.
  6. Bei einer Nachzahlung sollten die Nebenkosten Ihrer Miete angepasst werden.

Ein letzter Tipp: Was Vermieter beachten müssen

Sie sind selbst Vermieter? Wenn Sie keine Hausverwaltung beauftragt haben, müssen Sie die Betriebskostenabrechnung erstellen. Es versteht sich von selbst, alle relevanten Belege aufzuheben und ordentlich abzuheften. Das erspart viel Zeit. Denken Sie auch daran, in der Betriebskostenabrechnung die Steuer zu berücksichtigen. Als Eigentümer stehen Sie im Grundbuch und zahlen einmal jährlich Grundsteuer.

Wenn Sie sich unsicher sind, welche Posten abgerechnet werden müssen, können Sie für die Betriebskostenabrechnung eine Vorlage aus dem Internet nutzen. Selbstverständlich hilft Ihnen auch das Team von Werneburg Immobilien zum Thema Wohnung vermieten gerne weiter.

Möblierte Wohnung vermieten: Tipps & wichtige Infos

Die Rechnung ist leicht: Sie kaufen ein paar schicke Möbel, vermieten Ihre Wohnung teuer unter und machen ordentlich Profit. Wer eine möblierte Wohnung vermieten möchte, sollte sich zuvor jedoch schlau machen. Mit einer Milchmädchenrechnung wirtschaftet es sich selten gut.

In diesem Artikel erfahren Sie, was „möbliert“ überhaupt bedeutet, wie viel Miete Sie verlangen können und warum Sie sich gut absichern sollten.

Möblierte Wohnung: Vermieten auf Zeit

Ob Pendelei, Sabbatjahr oder Auslandssemester: Wer lange nicht zuhause ist, kann die möblierte Wohnung vermieten und Kosten sparen. Noch profitabler ist die möblierte Eigentumswohnung: je luxuriöser das dafür angeschaffte Mobiliar, desto höher der Mietaufschlag. Doch was gilt eigentlich als möbliert?

Die Bereitstellung von Möbeln verrät schon das Wort. Neben Kleiderschrank, Bett und Esstisch gehören aber auch Vorhänge, Lampen und die Waschmaschine dazu. Geschirr und Besteck werden allerdings nicht mitgezählt.

So ermitteln Sie die Mietkosten

Ist Ihre Wohnung über 50% eingerichtet, gilt sie als vollmöbliert und darf entsprechend teurer vermietet werden. Zur Ermittlung der Miete können Sie die folgende Rechnung nutzen:

(Neuwert der Möbel / 10 Jahre Nutzungsdauer) x Anzahl Restjahre. Davon 2 Prozent Zeitwert = monatlicher Aufpreis

Es wird von zehn Jahren Nutzungsdauer ausgegangen. Haben Sie Ihre Möbel gerade erst gekauft, ergibt das 10 x 10 Jahre. Wurden die Möbel schon drei Jahre genutzt, beträgt die Anzahl der Restjahre sieben. Der Wertverlust der Möbel wird auf jährlich 2 Prozent angesetzt.

Also zum Beispiel:

(5.000 Euro Neuwert / 10 Jahre) x 10 Jahre = 5000 Euro x 0,02 = 100 Euro

(5.000 Euro Neuwert / 10 Jahre) x 7 Jahre = 3.500 Euro x 0,02 = 70 Euro

Das heißt, Sie können im ersten Jahr insgesamt 1.200 Euro mehr Miete verlangen. Mit drei Jahren Nutzungsdauer wären es 840 Euro. Nach zehn Jahren gelten Möbel als abgeschrieben.

Möblierte Wohnung vermieten: Berlin hat Sonderregelungen

Diese Rechnung – das Berliner Modell genannt – beruht auf einem Urteil des Berliner Landgerichts. Eine einheitliche Regelung auf Bundesebene gibt es nicht.

Mietzuschlag und aktuelle Miete ergeben den neuen Mietpreis. Wenn Eigentümer die möblierte Wohnung erstmalig vermieten, müssen sie sich am lokalen Mietspiegel orientieren. Achtung: In Berlin gilt die Mietpreisbremse! Ein ortskundiger Immobilienmakler hilft Ihnen gerne bei der Berechnung.

Möblierte Wohnung vermieten: Steuern zahlen und Kosten absetzen

Egal, ob Sie eine leere oder eine möblierte Wohnung vermieten: Steuern auf Ihre Einkommen zahlen Sie in beiden Fällen. Bei der möblierten Wohnung können Sie das Inventar als Werbungskosten geltend machen. Alles, was ursprünglich weniger als 800 Euro netto gekostet hat, dürfen Sie vollständig absetzen. Ab 800 Euro schreiben Sie linear ab.

Manch einer ist versucht, besonders teure Einrichtungsgegenstände anzuschaffen. Empfehlenswert ist das jedoch nur, wenn Sie die möblierte Wohnung langfristig vermieten können. Anfänger oder Unentschlossene sollten zuerst lieber weniger ins Mobiliar investieren. Bewohnen Sie die Wohnung kurze Zeit später (wieder) selbst, können Sie die Kosten weder absetzen, noch auf den Mieter umlegen.

Möblierte Wohnung vermieten: Hausratsversicherung für Mieter keine Pflicht!

Wer eine leere Wohnung bezieht, legt sich in der Regel eine Versicherung für den eigenen Hausrat zu. Das sichert zum Beispiel gegen Diebstahl oder Feuer ab. Als Vermieter einer möblierten Wohnung sind Sie jedoch am Zug. Handelt es sich doch um Ihren eigenen Hausrat, der durch andere genutzt wird.

Und was, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt? Wären Sie dann aus dem Schneider?

Selbstverständlich können Sie Ihrem neuen Mieter die Vorzüge einer privaten Haftpflichtversicherung offenlegen. Verlangen dürfen Sie es jedoch nicht. Darüber hinaus muss Ihr Mieter Möbel im Schadensfall nicht ersetzen – er zahlt ja schon die Nutzungsgebühr.

Aus diesem Grund sollten Sie noch heute eine Hausratversicherung abschließen. Je nach Anbieter und Versicherungsumfang liegt der Jahresbeitrag bei unter 100 Euro. Eine lohnende Investition! Zumal Sie die Kosten auf Ihren Mieter umlegen können.

Möblierte Wohnung vermieten: Tipps für den Vertragsabschluss

Einrichtungsgegenstände machen Wohnraum erst gemütlich. Das gilt schon bei der Vermarktung. Je mehr Sie Ihre Wohnung „herausputzen“, desto höher Ihre Erfolgschancen.

Setzen Sie Ihre Wohnung mithilfe des sogenannten Home Staging in einen Kontext.

Platzieren Sie ein paar Zeitschriften und Bücher auf dem Couchtisch. Richten Sie ein luxuriöses Frühstück in der Küche her. Oder stellen Sie einen edlen Wein im Sektkühler neben das Bett.

Waren Sie bei der Mietersuche erfolgreich, geht es nun ans Eingemachte. Praktisch ist eine Inventarliste aller Mietgegenstände. Mithilfe von Fotos lässt sich der aktuelle Zustand dokumentieren. Für pflegeintensive Möbel können Sie im Vertrag Hinweise zur Handhabung festlegen.

Etwas liegt Ihnen besonders am Herzen? Dann bringen Sie es lieber woanders unter. Zum einen dürfen Untermieter Möbelstücke eigenhändig entfernen – und da kann trotz ordnungsgemäßer Lagerung schon mal was kaputt gehen. Zum anderen ersetzt Ihnen auch die Versicherung das seltene Erbstück nicht.

Zu guter Letzt: Denken Sie an die Kaution! Die darf wie bei unmöbliertem Wohnraum maximal drei Nettokaltmieten betragen und schafft zusätzliche Sicherheit.

Für mehr Tipps und Informationen steht Ihnen Immobilienmakler Alexander Werneburg gerne zur Verfügung.

Wohnung selbst vermieten: Tipps, Voraussetzungen und Checkliste

Do-It-Yourself Möbel und Co. sind seit Jahren angesagt. Doch gilt das auch fürs Vermieten? In diesem Artikel erhalten Sie wertvolle Tipps rund ums Wohnung Vermieten: über Voraussetzungen, die Sie erfüllen sollten, bis hin zur praktischen Checkliste.

Wohnung vermieten: Voraussetzungen, die Sie kennen sollten

Sie sind Eigentümer und möchten Ihre Wohnung selbst vermieten? In Städten wie Berlin macht der starke Andrang Glauben, schnurstracks Erfolg zu haben. Gerade als Anfänger sollten Sie jedoch zwei Grundsätze unbedingt verinnerlichen:

  1. Selbst vermieten kostet Zeit!
  2. Vermieten bindet langfristig!

1. Wohnung vermieten – Kosten- und Zeitfaktor

Der Gedanke klingt verlockend: Ihre Eigentumswohnung vermieten Sie auf eigene Faust und kassieren damit monatlich Miete – ganz ohne Arbeit! So einfach ist es jedoch nicht:

Buchhaltung und Steuer

Alljährlich erstellen Sie eine Nebenkostenabrechnung und kalkulieren, ob Ihr Mieter nachzahlt oder Geld zurück erhält. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf und sammeln Sie die Ausgaben und Einnahmen in einer Excel-Tabelle. Zur Erleichterung können Sie im Internet (zumeist kostenpflichtige) Software nutzen, die die Rechnerei für Sie übernimmt.

Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung, Anlage V. Versteuert werden die Einkünfte nicht, wenn sie – zusammen mit allen anderen Einnahmen – den gesetzlichen Grundfreibetrag unterschreiten. In der Regel gilt jedoch: Wohnung vermieten = Steuer entrichten.

Versammlungen

Als Vermieter einer Wohnungseinheit nehmen Sie regelmäßig an Eigentümerversammlungen teil. Dort diskutieren Sie über anstehende Renovierungsarbeiten, welche Konsequenzen die fehlerhafte Mülltrennung der Mieter hat und ob der Hauswart seinem Titel noch gerecht wird. Je mehr Eigentümer beteiligt sind, desto zäher können solche Versammlungen sein.

Reparaturen

Mit der regelmäßigen Nutzung einer Immobilie fallen auch Reparaturen an. Ein Hitzesprung im Fensterglas, ein defekter Wasserzähler, ein verstopfter Abfluss: All dies wird an Sie herangetragen, mit der Bitte, die Probleme schnellstmöglich – und in der Regel auf eigene Kosten – zu beheben.

2. Der Bindungsfaktor

Mietspiegel und -bremse

Miete ist gesetzlich geregelt. Dafür sorgen der Mietspiegel, also die ortsübliche Miete, und die sogenannte Mietpreisbremse. So können Sie eine maximal 20 Prozent höhere Miete verlangen, als der Mietspiegel vorsieht. Mit Mietpreisbremse sind es bis auf wenige Ausnahmen wie Neubauten maximal 10 Prozent.

Bei bestehenden Mietverhältnissen können Sie die Monatsmiete nicht aufs Geratewohl erhöhen. Somit sind Sie an eine nur wenig variable Summe gebunden. Apropos Miete:

Zahlungsverzug

Beim Überprüfen Ihrer Kontoauszüge stellen Sie fest, dass Ihr Mieter in Verzug ist. Und das seit zwei Monaten! Ganz so leicht lässt sich ein säumiger Mieter jedoch nicht abwimmeln. Sie müssen noch mindestens einen Monat warten, um ihm kündigen – und das gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

Fristlos können Sie kündigen, wenn ein außerordentlicher Grund vorliegt – zum Beispiel ständiger Zahlungsverzug. Zuvor müssen Sie Ihren Mieter jedoch schriftlich abmahnen. In besonders harten Fällen zieht der zahlungsunwillige Mieter trotz Kündigung nicht aus. Das kann bis zur Räumungsklage führen. Und Sie um viele Mieteinnahmen bringen.

Es ist deshalb unabdingbar, den richtigen Mieter zu finden. Wie Sie das tun, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnung vermieten: Checkliste zum perfekten Mieter

Die Suche nach einem guten Mieter kostet die meiste Zeit. Je professioneller die Suche, desto höher Ihre Chancen auf den Traummieter. Deshalb gilt fürs Wohnung vermieten: Checkliste Punkt für Punkt abarbeiten!

Mietpreis ermitteln

Für die Festlegung des Mietpreises müssen Sie sich mit dem Mietspiegel auseinander setzen. Das ist besonders beim Mieterwechsel wichtig. Orientieren Sie sich an einem alten Vertrag, kommt Ihnen das teuer zu stehen.

Auch vorm Mietwucher sollten Sie sich in Acht nehmen. Versuchen Sie Ihre Mieteinnahmen künstlich in die Höhe zu treiben, zum Beispiel durch Modernisierungen, kann Ihr Mieter vor Gericht ziehen. In Berlin gilt das seit 2019 als Ordnungswidrigkeit; es drohen Geldstrafen und Gefängnisaufenthalt.

Wer sicher gehen möchte, kann den Mietpreis über kostenpflichtige Portale im Internet oder unverbindlich von einem Immobilienmakler ermitteln lassen.

Exposé erstellen

Gute Fotos sind Gold wert. Machen Sie diese bei Tageslicht und mit einer guten Kamera. Schießen Sie lieber viele Fotos und wählen Sie später die besten aus. Für besonders gute Ergebnisse können Sie einen professionellen Fotografen engagieren. Immobilienmakler erstellen darüber hinaus praktische Rundgang-Videos.

Neben allen wichtigen Angaben wie Mietpreis, Quadratmeterzahl und Etage erhöht ein emotionales Exposé Ihre Chancen. Gehen Sie auf die Vorzüge wie abgezogene Dielen ein, beschreiben Sie die Nachbarschaft, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und den schönen Park in der Nähe.

Verpflichtend ist seit 2014 übrigens auch der Energieausweis, den Sie bei der Hausverwaltung anfragen können. Ein Grundriss ist oft erwünscht. Auch hierfür gibt es Portale, über die Sie den Grundriss kostengünstig vermessen lassen können.

Anzeige schalten

ImmobilienScout und Co. sind praktisch und beliebt. Darüber hinaus gibt es Webseiten, auf denen potentielle Mieter Gesuche einstellen können. Wenn Sie eine Anzeige schalten, müssen Sie diese auch verwalten. Je älter die Anzeige, desto seltener wird sie gefunden. Wenn nur wenige Anfragen eintreffen, sollten Sie die Anzeige neu schalten.

Anfragen verwalten

Wenn Sie mit vielen Anfragen rechnen, ist eine spezielle E-Mail-Adresse sinnvoll. Ihre Telefonnummer sollten Sie lieber nicht veröffentlichen. Erstellen Sie eine E-Mail-Vorlage mit Selbstauskunft für Bewerber. So trennen Sie die Spreu vom Weizen. Wer die Selbstauskunft gar nicht oder unvollständig ausfüllt, gehört aussortiert. Wessen Einkommen die Monatsmiete kaum übersteigt oder wer zu viert in Ihrer Einzimmerwohnung leben möchte, ebenfalls.

Besichtigungen durchführen

Alle vielversprechenden Bewerber können Sie zum Besichtigungstermin einladen. Schneller geht eine offene Besichtigung. Gerade in Berlin kann die Zahl der Besucher jedoch überhandnehmen. Fürs persönliche Kennenlernen und Fragen bleibt wortwörtlich kaum Luft.

Einzelbesichtigungstermine sind zeitraubender. Allerdings gibt Ihnen das mehr Gelegenheit, potentielle Mieter einzuschätzen. Schließlich gehen Sie bald eine langfristige Bindung miteinander ein.

6. Bonität prüfen

Die Zahlungsmoral des Mieters ist wichtigstes Kriterium. Für die Bewerberprüfung sollten Sie deshalb mehr Filter als einen guten Vibe auf der Besichtigung festlegen. Verlangen Sie nach der Schufa-Auskunft, einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Einkommens- bzw. Gehaltsnachweisen.

7. Traummieter kontaktieren

Sie haben ihn gefunden? Dann warten Sie nicht zu lange mit Ihrer Antwort. Gerade in Berlin haben Bewerber viele Feuer im Ofen. Stellen Sie eine Top 3 auf. So können Sie auf jemand anderes zurückgreifen, wenn Ihr Favorit schon vergeben ist.

8. Mietvertrag aufsetzen

Zu einem guten Mietverhältnis gehört ein niet- und nagelfester Mietvertrag. Vorlagen aus dem Internet sind praktisch, müssen aber gründlich geprüft und angepasst werden. Denken Sie an eine transparente Aufstellung der Nebenkosten und kritische Punkte wie Untervermietung und Haustiere. Ein Fachanwalt oder ein professioneller Immobilienberater helfen weiter.

9. Übergabeprotokoll erstellen

Ist der Vertrag unterzeichnet und das Einzugsdatum festgelegt, können Sie die Übergabe durchführen. Dafür müssen die Anzahl der überlassenen Schlüssel notiert, Zählerstände abgelesen und etwaige Mängel protokolliert werden.

Am Ball bleiben

Geschafft! Sie können sich endlich zurücklehnen. Mitnichten: Kontrollieren Sie regelmäßig Ihre Kontoauszüge, reagieren Sie zeitnah auf Anfragen Ihres Mieters und nehmen Sie Termine zur Eigentümerversammlung wahr. Alle anderen Ärgernisse wie Rechtsstreits bleiben Ihnen mit der Checkliste zur Vermietung Ihrer Wohnung jedoch hoffentlich erspart!

Sie möchten Ihre Wohnung vermieten, privat dafür aber keine Zeit aufwenden? Immobilienmakler Alexander Werneburg und sein Team nehmen Ihnen die Arbeit gerne ab. Sprechen Sie uns noch heute an!

Leben in Berlin Neukölln: Wohnung mieten oder Haus kaufen?

Das hängt ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Neukölln ist ein Bezirk der Gegensätze und des Umbruchs. Im hippen Norden konkurrieren junge Menschen aus deutschen Kleinstädten und fernen Ländern um die wenigen, noch verfügbaren Altbauwohnungen. Im gediegenen Süden toben Kinder auf Spielplätzen, bevor sie zum Abendessen mit den Eltern ins Einfamilienhaus zurückkehren.

Was genau den Berliner Bezirk ausmacht, welche Entwicklungen der Immobilienmarkt genommen hat und wie es sich in Neukölln lebt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Neukölln: Ein Bezirk im Wandel

Eigentlich könnte Neukölln auch als Klein-Berlin durchgehen. Die Veränderungen, die der Bezirk in den letzten Jahren erlebt hat, spiegeln die Entwicklung Berlins in vielen Punkten wider:

Gentrifizierung, die zur Migration der Alteingesessenen in die Randbezirke führt. Immobilienpreise, die durch die Decke gehen. Aber auch viele junge Menschen, die mit ihren frischen Ideen für wirtschaftlichen Aufschwung und kulturelle Abwechslung sorgen.

Der Norden: Neukölln 

Der Bezirksteil Neukölln, ein ehemaliges Arbeiterviertel, galt lange als unsicher, nahezu gefährlich und arm. Viele Einwandererfamilien aus türkischen und arabischen Ländern dominierten die Straßen und den Einzelhandel.

Heute schießt jeden Tag ein neues Café mit minimalistischer Einrichtung und drei pflanzlichen Milchalternativen aus dem Boden. Hippe Restaurants verlangen Preise, die sonst eher in Prenzlauer Berg zu erwarten sind. Der Klunkerkranich, eine Rooftop Bar mit Öko-Garten und Kulturevents, zieht Einheimische und Touristen gleichermaßen an.

Es sind aber vor allem die Menschen, die das Gesicht Neuköllns prägen. Ob im idyllischen Körnerpark, in der Hasenheide, am Maybachufer oder im Reuterkiez: Überall tummeln sich junge Menschen aus Deutschland und aller Welt, die es als Künstler oder Studenten nach Neukölln zieht.Wenn Sie in Berlin Neukölln auf der Sonnenallee einen Parkplatz entdecken, sollten Sie sich mental für ein Hupkonzert wappnen. Das Verkehrsaufkommen ist hoch, unter der Woche wird die rechte Spur fast immer durch Lieferfahrzeuge versperrt.

Ein eigenes Auto ist dank der guten Anbindung aber auch nicht nötig. Und neben der Ringbahn, der U7, der U8 und den vielen Bussen lässt sich Neukölln auch wunderbar a pedes und mit dem Fahrrad erkunden. Für letzteres wäre jedoch ein Helm und eine Klingel zu empfehlen. Trotz aller Veränderung bleibt Neukölln noch immer ein raues Pflaster.

Der Süden: Buckow, Britz und Rudow

Wer den flippigen Norden verlässt, taucht in eine andere Welt ein. Der Süden Neuköllns gilt als familienfreundlich, sicher und bürgerlich. In Buckow und Rudow zieren Einfamilienhäuser die Straßen. Es gibt viele Spielplätze, Schulen und Kindergärten. Das Durchschnittseinkommen ist besser und der Deutschanteil an den Schulen höher.

Der Wandel ist hier weniger deutlich zu spüren, überhöhte Mieten und Hipster-Cafés bilden die Ausnahme. Zu den Attraktionen gehören die alte Dorfkirche, der Britzer Garten mit seinem breiten Freizeitangebot, die Gropiusstadt mit ihren Hochhäusern oder die Hufeisensiedlung. Touristen und andere Berliner lassen sich eher selten blicken. Auffällig sind vor allem die vielen Kinder und Familien.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist nicht so ideal wie im Norden. Bis auf die U7 verkehrt kein anderer Zug, nur Busse. Dafür sind die Stadtautobahn und der Flughafen Schönefeld schnell zu erreichen. Ein eigenes Auto ist durchaus empfehlenswert.

In Berlin Neukölln eine Wohnung mieten

Bei der Wohnungssuche ist vor allem im Norden viel Geduld gefragt. Selbst eine dunkle Erdgeschosswohnung wird in Berlin Neukölln dankend angenommen  – so groß ist der Andrang auf bezahlbares Mietgut.

Der Preis pro Quadratmeter liegt laut immobilienscout24.de aktuell bei 8,30 Euro und damit nur 10 Cent unter dem Berliner Durchschnitt. Das klingt im Vergleich zu Berlin Mitte mit 10,70 Euro pro Quadratmeter zwar noch günstig. Dass Neukölln mit Zehlendorf, einem der reichsten Bezirke Berlins, fast gleich aufliegt, ist jedoch nahezu grotesk. Denn nirgendwo in Berlin sind die Bewohner so sehr von der Armut bedroht wie in Neukölln.

Im Süden ist der Preis mit durchschnittlich 6,70 Euro pro Quadratmeter moderat. Auch deshalb zieht es viele junge Familien nach Buckow oder Rudow. Die Mietpreise klettern hier jedoch ebenfalls seit Jahren nach oben, wenn auch nicht ganz so rasant wie im Zentrum.

In Berlin Neukölln eine Wohnung kaufen

Eigentumswohnungen sind in Berlin heiß begehrt. Der Preis pro Quadratmeter liegt bei durchschnittlich 2.750 Euro. Spitzenreiter sind die Bezirke Mitte und Charlottenburg, der teuerste Quadratmeter liegt bei über 5.000 Euro.

Wer eine Wohnung in Neukölln kaufen möchte, kommt vergleichsweise günstig weg. In Buckow kostet der Quadratmeter durchschnittlich 1.400 Euro, in Rudow sind es 1.950 Euro und in Neukölln 2.150 Euro pro Quadratmeter.

Angesichts der Preisentwicklung der letzten Jahre und der Aufwertung der Gegend dürfte hier aber mit noch mehr Wachstum zu rechnen sein. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Eigentumswohnung in Berlin zu kaufen, sollten Sie den Blick deshalb auf Neukölln richten.

Ein Haus in Neukölln kaufen

Ein Haus lässt sich laut immobilienscout24.de in Buckow schon für 300.000 Euro erwerben. Das liegt 168.000 Euro unter dem Berliner Durchschnitt. Im Bezirksteil Neukölln kostet ein Haus 742.000 Euro. Grund dafür ist vor allem das fehlende Angebot.

Für Anleger könnte der Hauskauf im Süden Neuköllns durchaus interessant sein. Auch wenn die Mietpreise weit unter dem Berliner Durchschnitt liegen, werden sie auf lange Sicht steigen. Dank der relativ geringen Kaufsumme könnte sich die Investition langfristig lohnen.

Berlin Neukölln: Wohnung in Zukunft immer begehrter

Egal, ob Sie in Berlin Neukölln eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchten: Die Entwicklung der letzten Jahre steht auf Ihrer Seite. Die positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt und des Umfelds lassen auf eine kontinuierliche Wertsteigerung hoffen.

Eine Mietwohnung im Bezirksteil Neukölln zu finden, wird jedoch immer schwieriger. Hier lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler aus der Region.

Vermieterbescheinigung: Muster PDF und viele wichtige Infos

Nach wochenlangem Packen, Schleppen und Renovieren ist es endlich geschafft: Sie sind in Ihrem neuen Zuhause angekommen! Bevor Sie die Beine hochlegen können, müssen Sie jedoch noch zum Bürgeramt gehen. Denn wer umzieht, muss sich auch ummelden – und zwar mit Vermieterbescheinigung. Liegt diese nicht fristgerecht vor, drohen hohe Bußgelder.

Was eine Vermieterbescheinigung beinhalten muss, welche Fristen einzuhalten sind und warum das überhaupt nötig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wer braucht eine Vermieterbescheinigung?

Egal, ob Sie eine Wohnung in Berlin oder ein Haus am Bodensee beziehen: Sie müssen sich binnen zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt registrieren und dafür eine Bestätigung Ihres Vermieters mitbringen. Das gilt auch, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag haben, zur Untermiete wohnen oder die eigene Immobilie beziehen.

Jeder Umzug ist dem Bürgeramt unverzüglich mitzuteilen. Dabei gilt jedoch nicht das vertraglich festgelegte Datum, sondern der tatsächliche Tag des Einzugs. Wenn Ihr Mietvertrag ab dem 1. Januar gültig wird, Sie aber erst am 15. Januar einziehen, müssen Sie sich also bis zum 29. Januar angemeldet haben.

Wer kann die Vermieterbescheinigung ausfüllen?

Die Vermieterbescheinigung kann vom Eigentümer oder durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung ausgefüllt werden. Wer in die eigene Immobilie zieht, kann sich selbst eine Bescheinigung ausstellen. Weisen Sie einfach mit einem kurzen Vermerk darauf hin, dass Sie der Eigentümer sind.

Besteht ein Untermietverhältnis, kann der Hauptmieter die Vermieterbescheinigung ausfüllen. Eine gesonderte Bestätigung durch den Eigentümer oder die Hausverwaltung ist nicht nötig. Doch Vorsicht: Ihr Vermieter muss einer Untervermietung erst ausdrücklich zustimmen. Vermieter dürfen beim Meldeamt einzusehen, wer in ihrer Wohnung gemeldet ist. Sollte dadurch ein nicht genehmigtes Untermietverhältnis auffliegen, könnte das im schlimmsten Fall zu einer Kündigung des Mietvertrags führen.

Fristen und Bußgelder 

Vermieter haben natürlich nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. So müssen sie laut §19 des seit Ende 2015 gültigen Bundesmeldegesetzes (BMG) nach Aufforderung des Mieters die Vermieterbescheinigung innerhalb von zwei Wochen ausstellen. Verstreicht die Frist, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Das gilt auch, wenn die Wohnungsgeberbescheinigung fehlerhaft ist.

Doch es liegt vor allem am Mieter, seiner Meldepflicht nachzukommen. Wenn Sie die Vermieterbescheinigung nicht anfordern oder den Gang zur Behörde verschlafen, müssen Sie ebenfalls mit einer Geldstrafe rechnen.

Am besten, Sie laden die Vermieterbescheinigung (Muster finden Sie ganz bequem im Internet) herunter und schicken sie Ihrem neuen Vermieter am Tag des Einzugs per E-Mail. So bleibt genügend Zeit für die fristgerechte Abwicklung. Sollte Ihr Vermieter nicht reagieren, müssen Sie dies dem Einwohnermeldeamt unverzüglich mitteilen. Tragen Sie nachweislich keine Schuld an der Pflichtverletzung, können Sie dafür auch nicht belangt werden.

Tipp für Vermieter: Schicken Sie Ihrem Mieter die ausgefüllte Mieterbescheinigung zusammen mit dem von beiden Parteien unterzeichneten Mietvertrag.

Vermieterbescheinigung: Muster und benötigte Angaben

Die Vermieterbescheinigung bedarf keiner besonderen Form, muss jedoch folgende Angaben beinhalten:

Die Vermieterbescheinigung kann postalisch oder elektronisch an den Mieter oder direkt an das zuständige Meldeamt übermittelt werden. Im Internet sind zahlreiche Muster und Downloads vorhanden. Hier können Sie die Vermieterbescheinigung als PDF bequem herunterladen.

Achtung: Auch wenn alle oben genannten Angaben im Mietvertrag stehen, reicht der Mietvertrag allein nicht zur Anmeldung beim Meldeamt aus. Sie müssen eine gesonderte Wohnungsgeberbestätigung vorlegen, sonst wird Ihnen die Anmeldung vom Sachbearbeiter verwehrt.

Was ist die Rechtsgrundlage?

Bis das neue Bundesmeldegesetz am 1. November 2015 in Kraft trat, war das Meldewesen Ländersache. So orientierten sich die 16 Bundesländer in ihren Bestimmungen an dem seit 1980 geltenden Melderechtsrahmengesetz. Mit der Föderalismusreform wurde das Melderecht 2006 Angelegenheit des Bundes und die Arbeit am neuen Bundesmeldegesetz in die Wege geleitet.

Mit der Harmonisierung der Länderregelungen sollte der bürokratische Aufwand reduziert, mehr Einheitlichkeit geschaffen und sogenannte Scheinanmeldungen verhindert werden. Bei letzterem handelt es sich um die Bescheinigung eines Mietverhältnisses, welches nur auf dem Papier besteht. Das heißt, der vermeintliche Mieter ist dort gar nicht wohnhaft und die Bescheinigung eine reine Gefälligkeit. Gründe sind zum Beispiel der Wunsch, die Chancen auf einen KITA- oder Studienplatz in einer bestimmten Gegend zu erhöhen.

Mit der Einführung des Bundesmeldegesetzes soll genau das unterbunden werden. Für die unrechtmäßige Bescheinigung eines Mietverhältnisses drohen dem Vermieter nach § 54 BMG bis zu 50.000 Euro Strafe. Selbst wenn die Bitte von einem lieben Bekannten kommt: Stellen Sie niemals eine Vermieterbescheinigung aus, wenn es sich nicht um Ihren Mieter handelt.

Was tun bei Auszug?

Umzüge gehören zum Leben. Die WG-Zeit ist vorbei, das erste Kind ist unterwegs, die Wohnung nicht mehr altersgerecht. Sofern Sie in Deutschland wohnhaft bleiben, müssen sich sich nicht abmelden und benötigen keine Vermieterbescheinigung. Das Meldeamt führt bei der Anmeldung des neuen Wohnsitzes automatisch die Abmeldung des ehemaligen Wohnsitzes durch.

Nur wer dauerhaft ins Ausland geht und keinen festen Wohnsitz mehr in Deutschland hat, muss sich beim Einwohnermeldeamt abmelden. Dafür benötigt er oder sie eine Vermieterbestätigung mit der zusätzlichen Angabe des Auszugsdatums.

Vermieterbescheinigung: Nicht vergessen!

Mit dem neuen Bundesmeldegesetz gelten für Mieter in ganz Deutschland die selben Regelungen: Sie müssen sich innerhalb von zwei Wochen mit einer Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt melden. Vermieter sind verpflichtet, nach Aufforderung des Mieters eine solche Bescheinigung fristgerecht auszustellen.

Versäumnisse werden mit hohen Geldstrafen geahndet. Bei der Vielzahl an Internetseiten, auf denen Sie die Vermieterbescheinigung als PDF herunterladen können, sollte solch ein Versäumnis jedoch kaum möglich sein. Und sobald der Umzug endlich amtlich ist, können Sie auch getrost die Beine hochlegen und den Umzugsstress vergessen.

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